买中山还是买罗湖?

  看上去像是标题党,但是请你耐心看下去。 1 11月初,罗湖一口气开了3个盘,1641套房,仅196个人意向登记。作为东部大哥,曾经风光无两的罗湖,已经被深圳人抛弃了吗? 虽然楼市迅速转冷,三个盘的推盘时机不佳占了一定的因素,但回顾这几年深圳的发展布局,重大投资几乎都集中在西部,产业向东莞、中山转移的趋势明显,而由此带动人群向西部大迁徙。 罗湖的房子,在本地老深圳人中虽然仍是白月光,但对于新生代年轻人来说,工作在南山、宝安,他们宁愿选择曾经的偏远地带——沙井、松岗。 深圳向西发展的趋势在未来15年还会加剧。前段时间,广东省也出台了交通十四五规划,规划里有两个看点: 一是港珠澳大桥考虑从以前不带深圳玩的单Y路线,变成延伸至蛇口的双Y路线,加上深中通道和深珠通道,深圳宝安国际机场将成为大湾区的枢纽原点。 以宝安机场为起点,楼校长估算了几条交通路线,惊讶地发现,等2023年深中通道开通,从机场到马鞍岛的距离比到罗湖的距离还要短7公里。 数据来源:百度地图测距 二是首次提出了“深中城轨”规划,并在官方图中标出了走向。城轨的提出,让中山可能从投资客为主转为自住为主,一个重要的转换,可能开始了。 2 深圳在大湾区的地位,是这几年才逆袭的。 从珠江东岸到珠江西岸,只有一条陆路可以通达,那就是虎门大桥。无论是去中山还是珠海,都必须绕到东莞、南沙,再走虎门大桥过海。这使得虎门大桥亚历山大! 其实,港珠澳大桥在提出的时候,一直围绕着“单Y”和“双Y”两个方案方案争论不下,其区别就是要不要延伸至深圳蛇口。 当时深圳经济地位并不高,北有广州,买中山还南有香港,最终方案采用了不带深圳玩儿的“单Y”方案。最初,香港想通过港珠澳大桥摆脱只依赖深圳连接大陆的局面,然而,等这座大桥建起来的时候,香港已经产业空心化了,没有产业可以向珠海和珠三角西岸转移,港珠澳大桥就陷入了尴尬的境地。 港珠澳大桥全长55公里,总造价超过1000亿元人民币。因为只有经过批准的两地车牌才能通行,但符合要求的车辆只有数万辆,所以自通车之后一直利用率不足。 根据广东省交通厅等权威机构公开数据统计,即便是疫情前,虎门大桥的车流量也达到了港珠澳大桥的30倍。按照成本估算,港珠澳大桥想要回本,需要530年时间! 最终,深圳只能再建一个深中大桥,加上未来的深珠大桥来连通珠江口两岸。但广东省也意识到港珠澳大桥面临的困境,在交通十四五规划源文件中,提出了:“研究深圳经港珠澳大桥至珠海、澳门通道,更好发挥港珠澳大桥作用”。这意味着曾经被pass掉的“双Y”有望被实现。 如果港珠澳大桥方案优化成功,加上2023年即将通车的深中通道,以及未来五年内有望开工的深珠通道,深圳宝安机场1小时通勤辐射范围将会覆盖中山东部(翠亨、火炬等)、东莞南部(虎门、长安)、珠海北部(唐家湾)等区域,而这些区域到达广州白云机场则超过1小时,那宝安机场的吞吐能力将呈几何级增长。 同时,加上原有的2条地铁线和一条城轨,深圳宝安国际机场还将引入3条地铁、1条城际、1条铁路以及1条高铁,相比广州白云国际机场,多出3条轨道。 3 深圳宝安机场成为大湾区的流量枢纽,新增3条跨海大桥通往珠江西岸,再加上公铁两用,深圳的经济“领头羊”地位将进一步巩固。未来15年,以深圳为极点环绕的临深城市价值,就取决于和深圳西部的通勤时效和便利度。 那么,临深城市中价值最大的是陆路相连的东莞,可以长期看好虎门和长安,短期由于塘厦至龙岗、塘厦至中山等几条城际线已经列入新建日程表中,也会因此带来一轮爆发。 其次便是珠海与中山。 相比还没有具体开建日期的深珠通道,深中通道已经临近通车,所以前几年中山开发商、中介集中炒作,深圳投资客蜂拥而至,买走了中山大部分房子,中山的房价特别是马鞍岛的房价也一度水涨船高。 深珠通道规划为公铁两用通道,铁路又承担高速铁路和城际铁路2种功能,设计将采用高速铁路设计标准,其通勤价值是远高于只能作为公路使用的深中通道。因此,在十四五交通规划公布前,临深城市价值中,中山是排在东莞和珠海之后的。 但中山就是有锦鲤体质,细心的吃瓜群众在十四五交通规划中看到了这样一句决定了中山命运的话: 官方发布的城轨规划图也重点画出来了深中城际轨道的走向。 按照南沙大桥通车后,是买罗湖?车流量迅速达到虎门大桥水平来推测,深中大桥通车后至少能达到虎门大桥70%的车流量,日均车流量预估接近8.5万辆。 中山本身有443万人口,同时,其十年人口增长率在广东省排名第四,人口净流入大。 如果深中城轨开通,参照目前穗莞深城轨的运行频次,高峰期2分半钟高峰期的发车间隔仅2.5分钟,比地铁的次数还要密,完全可以实现深中两地的上班通勤。 那么,城轨开建后,具备了自住功能的中山东部,将成为深圳宝安400万+常住人口外溢的最佳选择。 事实上,有火炬区的开发商透露,今年6月前,其项目深圳客占到8成以上,下半年虽有下降,也有5成.而这些深圳客有相当大部分是买来自住,准备等通车以后开启双城生活的模式,这已经和前两年以投资客为主的情形大相径庭了。 4 目前长安和虎门的新房均价在4万+,与其紧连的松岗新房均价5万+,二者相差无几。而易居统计的中山最新成交均价为16294元/平,与隔岸相对的深圳机场片区均价相差4-5倍。 中山的房子,随着深中通道规划宣布到开工建设,这几年是非常吃香的,很显然,深圳的投资客入场造成了这样的繁荣。 有人统计了从2018年到2021年间中山的库存变化,发现3年间中山一共卖掉了超过4万套一手房。据乐有家显示,2018年,中山一手住宅库存在9月到达近些年的峰值91189套,去化周期为25.1个月,此前的去化周期甚至要46.6个月。 数据来源:乐有家 2021年6月,去化周期到了历史新低,仅7.62个月。随着楼市转冷,加上传统金九银十推盘量骤然增多,10月中山新房库存57860套,去化周期增加到14.51个月,但相比18年仍然消化了约33000套房子。与此同时,临近年底,一些开发商有了资金压力,新盘促销活动明显增多。 实际上,供求比方面,今年中山是比较均衡的。新增46368套住宅,共网签44890套,接近1:1,相当于中山每出现一套新房,就有一个人买房。 2021年供求走势,来源:中山中原 今年中山拍地创了5年新低,这意味着明后年供应量也会相应减少。 在11月28日的中山市领导干部大会上,市长强调岐江新城、翠亨新区、火炬开发区要“严防过多地做房地产开发”,这几个区域的商品房供应未来会更加紧缺。 5 深中通道开通,深圳向中山“输血”,翠亨区和火炬开发区能够像松山湖一样很好地承接住深圳转移过去的产业,同时,深中城轨从纸面落地,中山才能彻底摆脱被深圳投资客“控场”的命运,坐上珠江口“第三把交椅”。 你看华为搬去松山湖,房价翻了3倍。 虽然还比不上罗湖,但对比深圳东部外围区域比如大鹏,待城轨落地,中山的价值还是可以与之较量一番的。 预告 针对后台粉丝关心最多的几大问题: 手握现金还能不能买房? 2022年大湾区楼市将何去何从? 珠江口潜力城市如何排序?金龙鱼市场价,32种龙鱼疾病的治疗原因@龙鱼是金龙贵还是红龙贵@金龙鱼银龙鱼哪个更凶·红龙鱼与金龙哪个贵*龙鱼吃什么……金龙鱼的品种和等级%龙鱼翻腮~金龙鱼吃什么最好;野生金龙鱼多少钱一条?三十种龙鱼疾病大全——锦鲤和龙鱼哪个好看——

贵阳水族推荐阅读:

祥龙鱼场感恩抽奖

贵阳红木实木鱼缸地图歪嘴难受

10CM豹蛇

秘鲁燕喂什么比较好贵阳大鱼缸价格

不就一个海水缸?

蝙蝠针衫_蝙蝠针衫价格_优质蝙蝠针衫批发采购_供应厂家 - 满分企业网

“贵阳龙鱼|贵阳水族馆|贵阳水族批发市场”店长微信 :xlyc002
本文章来源于网络,转载请注明出处:http://www.fishgy.cn/

相关推荐